Aukce nemovitostí – je to opravdu tak výhodná metoda?

Kdo dá víc, toho to je. Velká poptávka po vlastním bydlení způsobila, že spousta prodávajících už nestanovuje jasnou prodejní cenu a nevybírá podle sympatií či možností financování zájemců. Ne zcela rozumně se uchylují k aukci. Potenciální kupce mezi sebou nechávají soutěžit s vidinou toho, že rádi přihodí i několik set tisíc navíc, jen aby nemovitost mezi silnou konkurencí získali. Je to ale tak skvělé? Ani ta nejvyšší aukční nabídka nemusí být výhodnější než „tradiční“ postup – správné tržní ocenění, dobrá práce makléře, ověření kupce a podobně. To si ale prodávající často neuvědomuje.   

Možná už z úvodu cítíte, že nepatřím mezi příznivce aukcí nemovitostí. Proč tomu tak je? Důvody vám samozřejmě povím a začnu rovnou příběhem…

Stejné byty, rozdílný zisk

V létě 2021 jsem dal do nabídky byt 4+1 na ulici Bořetická v brněnských Vinohradech. Užitná plocha 81 m2, byt před kompletní rekonstrukcí (umakartové jádro, stará elektřina apod.). Nemovitost se nabízela 75 dní než si našla svého kupce a prodala se za 6 730 000 Kč. 

Ve stejný čas dala konkurenční realitní kancelář, která ráda prodává přes zmíněné aukce, byt na ulici Bzenecká, nacházející se hned vedle ulice Bořetické. Jednalo se o byt, který měl identickou velikost a dispozice: stejně velká lodžie, podobně vysoké příspěvky do SVJ, bez úvěru, můj ve 3. NP, konkurenční ve 2. NP. Oba v rekonstruovaných panelových domech, jen o ulici od sebe.

Jediným rozdílem bylo, že prostor byl již zrekonstruovaný. V nabídce byl za 5 890 000 Kč a logicky se na něj přihlásilo hned několik zájemců, kteří se zúčastnili aukce. Padla nejvyšší nabídka – 7 000 000 Kč. Za tuto cenu se byt také prodal. Jen o 270 000 Kč více, než byt, který jsem nabízel já. Ale! Rekonstrukce takového bytu původního majitele vyšla minimálně na 650 000 Kč, takže z tohoto pohledu se mi podařilo byt prodat o 380 000 Kč lépe než konkurenční realitní kancelář v aukci. 

Odhlédneme-li od tohoto konkrétního případu, jsou tu stále určitá fakta, která byste měli vědět, pokud se chcete s nějakou realitní kanceláří do aukce pustit. 

Aukce realitním kancelářím zvyšuje provizi

Na první pohled může pro klienta prodej formou aukce vypadat jako výhoda. A skutečně je v některých případech dobrou metodou – pokud na prodej velmi spěcháte, až tolik vám nezáleží na penězích a na tom, kdo aukci vyhraje, může to být cesta. 

Pokud se ale z aukce stane jediná prodejní metoda realitní kanceláře, kterou oslovíte, má to pár zásadních háčků. 

• Provize. Běžně se provize pro realitní kancelář pohybuje 3,5 a 6 % z kupní ceny. Při aukci se provize vypočítává z příhozů (z navýšení ceny). Může to být například 60 % pro prodávajícího a 40 % pro realitní kancelář nebo 50:50. Ano, správně vás teď napadá, že pokud realitka stanoví základní prodejní cenu nízko a příhozy ji následně vyženou hezky vysoko, pěkně si na tom, tak trochu bez práce, namastí kapsu. Krásné trefné video o tom natočil kolega David Stašek, tak se můžete ve volné chvíli mrknout. 
• Jak už možná tušíte, realitní kanceláře se aukcemi zbavují odpovědnosti za správné určení nejvyšší možné prodejní ceny na základě profesionální tržní analýzy. Nechávají průběh na osudu, nechtějí se zakázkou zabývat déle, než je z jejich pohledu třeba. Tak jako tak na tom vydělají. 
• Prodej prostřednictvím aukce není vhodný pro každou nemovitost, typicky běžné byty nebo domy. Aukce se totiž standardně využívají v případech, kdy není zcela možné nastavit správnou nabídkovou cenu. To se týká například kulturních památek nebo nemovitostí, které mají ponurou historii. U běžných nemovitostí to ale jde, pokud spolupracujete s opravdovým profesionálem.
• Pokud ani s nejvyšší nabídnutou cenou nesouhlasíte, máte sice možnost ji odmítnout, ale náklady spojené na realizaci aukce stejně zaplatíte. 
• Nejvyšší cena nerovná se nejlepší zájemce! Peníze nejsou vždy všechno. Myslete na to, že člověk s „nejkrásnější“ nabídkou může mít zatím jen slíbené peníze od banky, které ale nakonec nepřijdou. Anebo si pomyslný vítěz začne diktovat různé další podmínky, kvůli kterým celý proces ztroskotá a vy ztratíte cenný čas. V aukci si jednoduše kupujícího nemáte jak prověřit. 
• Jako prodávající myslete na to, že mnoho lidí už má s aukcemi zkušenost nebo jsou si vědomi spousty neznámých, které vstupují do hry. Osobně mi zájemci na prohlídkách často říkají, že je prodej ve stylu aukce odrazuje. Mají například přesně spočítané finance nebo předschválené hypotéky v určité výši a podle toho vybírají. Pokud jde nemovitost do aukce, je tam pro ně tolik neznámých, že se jim nevyplatí tím zabývat. Jako prodávající se tak můžete připravit o skvělé kupce. Nízká úvodní cena v aukci sice může nahnat velké množství zájemců, myslete ale na to, že kvantita není kvalita.  

Aukce jednoduše působí jako lákadlo. Nelíbilo by se vám snad, kdyby vám někdo slíbil, že vaši nemovitost prodá se ziskem několika set tisíc či milionů? Na první pohled to možná zní krásně. Budu ale velmi rád, pokud si v takových chvílích uvědomíte všechna rizika, která aukční prodej má. Obraťte se prosím raději na profesionála, který vám nebude věšet bulíky na nos a při své práci vychází ze zkušeností a analýz. :) 

Autor

Jan Moudrý

V realitách se cítím jako ryba ve vodě. Od roku 2008 jsou mé pracovní aktivity spojené s úctou a profesionálním přístupem ke klientům. Od roku 2018 pracuji v realitní kanceláři PEGAS REAL & DEVELOPMENT, S.R.O., která se na trhu již více než 10 let a patří mezi kanceláře s nejlepší reputací v rámci jižní Moravy.

Práce realitního makléře naplňuje, svoji práci miluji a snažím se ji odvádět jak nejlépe umím. Točím video prohlídky pomocí špičkové techniky a dronu, fotím profi zrcadlovkou se stativem, vytvářím Home Staging, kreslím půdorysy, pracuji na sociálních sítích... vše s jasným cílem. Prodat vaši nemovitost za co nejvyšší cenu k vaší plné spokojenosti. 

Proč vznikly tyto stránky?

Abych zde prezentoval své služby, o kterých si troufám říct, že jsou o proti 80 % makléřů nadstandardní. Je všeobecně známo, že rozdíl mezi makléři je nemalý. Cílem těchto www stránek, je dát Vám užitečné informace, tipy a pomoci Vám se správně rozhodnout při výběru Vašeho makléře/partnera.

Za každým prodejem nemovitosti se totiž skrývá lidský příběh. A to je důvod, proč by nikdo neměl tak důležitý životní krok podceňovat. Ani prodávající, ani makléř. 

Záleží mi na odvedení precizní práce bez zbytečných komplikací a na spokojenosti klienta. Dbám na svém dobrém jménu a pověsti. Za mě pak hovoří reference spokojených klientů. 

Pokud jste dočetli až sem, máte můj obdiv a děkuji Vám. Pokud Vás cokoliv dalšího zajímá, neváhejte mě kontaktovat. Rád se s Vámi sejdu